Rondeel & Rode Kruisgebouw

Betoog

(raadsvergadering 11 december 2018)

Onze fractie heeft zorg over het verkooptraject dat voor de Kerkstraatpanden in gang is gezet. Ik citeer uit de motie: een voorstel worden gedaan aan college en raad met een scenariokeuze. ‘Hierna stellen het college en vervolgens de raad de kaders en de selectieleidraad vast.‘ Een stuk verderop staat een tweede toezegging:

2.‘De raad gaat nog een besluit nemen over de vrijkomende locaties. De raad krijgt wat betreft de aanbesteding ook nog een plaatje te zien en  gaat daar vervolgens een besluit over nemen.‘. Ook is in de genoemde powrpoint-presentatie duidelijk aangegeven dat de verkoop van de vrijkomende locaties als financiële drager geldt.

Wat onze fractie betreft is met deze toezeggingen in de achterzak, de genoemde collegebevoegdheid pas aan de orde als de kaders duidelijk zijn vastgesteld door de gemeenteraad. Wat ons betreft is een meervoudig verkooptraject. De optimale mogelijkheid om de beste financiële drager te genereren voor ons vernieuwde museum. Gelukkig heeft de aspirant-koper in kwestie duidelijk geantwoord dat zij bereidt zijn mee te bieden bij brede openbare koopmarktverkenning.

De kaders van de raad zouden nauwkeuriger tot stand moeten komen Wat onze fractie betreft dient er een extra taxatieopdracht aan een onafhankelijke partij te moeten worden verstrekt die los staat van de ons reeds bekende. Daarnaast vinden wij opname van een antispeculatiebeding waarbij de eerste 10 jaar na aankoop 50% van de overwaarde tov de aankoopsom + investeringsbedrag;  zo’n te bespreken raadskader. Ook de onderbouwing van initiatiefnemers van taallessen en andere gemeentelijke initiatieven als drager van hun ondernemersplan vinden wij pas te beoordelen in samenhang met een vastgesteld accommodatiebeleid. Zonder deze raadscontrole kan dit plan niet op haar merites worden getoetst en heeft het daarmee een zeker ‘permargehalte’. We weten allemaal hoe dat is afgelopen. (Een ondernemingsplan met aannames dat taallessen ingehuurd worden terwijl accommodatiebeleid niet is vastgesteld, valt net te checken in dit stadium) De raad dient t.b.v. haar controlefunctie een duidelijk kader vast te stellen. Ik roep u allen op de motie te ondersteunen.

Achtergrond

Het college heeft eind 2018 een collegebesluit genomen met betrekking tot herbestemming het Rondeel (Kerkstraat 1) en het Rode Kruisgebouw (Kerkstraat 3).

Het museum is inmiddels van het Rondeel verhuisd naar Het Oude Raadhuis. Daarom moest er duidelijkheid komen over de nieuwe bestemming van de gebouwen Het Rondeel en het Rode Kruisgebrouw. Op basis van het raadsbesluit uit 2016 kunnen de gebouwen een woon-, maatschappelijke en/of commerciële functie krijgen. In 2014 heeft de raad tevens als kader gesteld dat een nieuwe bestemming de rust, klasse en kwaliteit van het Museumkwartier moet behouden en tegelijkertijd dient bij te dragen aan de gewenste reuring om gepaste levendigheid te creëren ten behoeve van het gebied. De herbestemming van beide gebouwen moet tevens op voldoende draagvlak kunnen rekenen van omwonenden.

In het raadsbesluit uit 2016 wordt gesproken over verkoop van beide gebouwen, wat ook de voorkeur heeft van het huidige college. Er hebben zich enkele geïnteresseerde ondernemers gemeld uit Rhenen, waaronder een groep zelfstandig ondernemers die hun belangstelling hebben voor aankoop van beide panden. Het betreft een netwerk van zzp-ers die lokaal gevestigd zijn en waarvan een meerderheid reeds meerdere jaren actief is als ondernemer. De kerngroep is voornemens een stichting op te richten met als doel de voormalige brandweerkazerne te verwerven en te behouden voor de gemeenschap. Zij willen beide gebouwen omvormen tot een bruisend centrum van ondernemerschap, waarbij ruimte wordt geboden aan diverse functies, zoals werk- en vergaderunits, galerie, daghoreca en bed & breakfast. De locatie moet een plek zijn waar zelfstandig ondernemers elkaar kunnen ontmoeten. En een plek waar startende ondernemers coaching en begeleiding kunnen krijgen van reeds gevestigde zelfstandig professionals. De stichting in oprichting heeft tot doel de geschiedenis van het gebouw als voormalige brandweerkazerne te laten herleven door bij de inrichting oude brandweermaterialen te gebruiken, vandaar de naam van het ondernemerscollectief ’ t Brandtweer. De naam duidt ook op de ambitie van de groep om nieuw leven te blazen in het gebied.

Standpunt Rhenens Belang

Rhenens Belang heeft tijdens de raadsvergadering van 11 december 2018 een motie  ingediend naar aanleiding van de plannen van het college. De motie verzocht het college:

1. Om de panden aan de Kerkstraat 1 en 3 te Rhenen via Meervoudige Openbare Verkoop aan te bieden. De kaders toe te passen op de werkwijze zoals aangegeven op pagina 13 van de presentatie van 14 maart 2017 met inachtneming van de scenario’s met de grootste financiële haalbaarheid (Scenario 1 & 3).

2. De raad bij besluitvorming over de keuze en gunning vóór effectuering te betrekken en  alle ingediende plannen en biedingen met de raad te bespreken.

Helaas is de motie verworpen (Voor 5 : RB, VVD) (Tegen 12 : PCR, SGP, CU, CDA, PvdA en D66).

De volgende stukken die bij de motie zijn ingediend zijn openbaar:

Motie Rhenens Belang

Presentatie Museumkwartier thema avond 14 maart 2017

Verslag Thema avond 14 maart 2017 – inclusief toezeggingen

Vragen van Rhenens Belang naar aanleiding van het collegevoorstel

Wat meer informatie over de marktverkenning van Het Rondeel

 

HVOR

Tijdens de commissie van 4 november 2019 heeft de HVOR (Historische Vereniging Oudheidkamer Rhenen) gebruik gemaakt van de inspraakmogelijkheid. De vereniging dreigt op straat te worden gezet door de verkoop van het pand aan de Stichting ‘t Brandtweer. De portefeuillehouder Hans van de Pas heeft toegezegd zich in te zetten voor goede huisvesting van de HVOR.

De inspraak en documenten van de HVOR zijn via onderstaande links te lezen:

Inspraaktekst HVOR m.b.t. huisvesting

Activiteiten HVOR

Website HVOR

 

‘t Brandtweer

Deze organisatie heeft op 3 december 2018 tijdens de commissie Bestuurd & Financiën de kans gekregen haar plannen aan de raad en inwoners te presenteren. Hieronder de presentatie en wat meer achtergrondinformatie.

Presentatie ‘t Brandtweer

Beschrijving ‘t Brandtweer

Update 20 mei 2019 – over stand van zaken

 

De vragen en antwoorden die Rhenens Belang heeft ontvangen n.a.v. het collegevoorstel:

1.Opbrengst van de panden zou financiële drager zijn voor verbouwing van Museum.

1a. Wat is de onderbouwing om nu hiervan af te wijken?

Antwoord: Dit is een onjuiste aanname want de opbrengst van de panden dient niet als financiële drager van de verbouwing van het museum.

1b. Wat wordt dan de nieuwe financiële drager van de verbouwing van het Museum?

Antwoord: Zie het raadsvoorstel BIS 16/235: de verbouwing van het museumkwartier wordt gerealiseerd door: a) het vervallen van de exploitatielasten van het Rondeel, b) het gedeeltelijk vervalen van de personele lasten en c) het vervallen van een structureel exploitatiebudget.

1c. Hoe zit het met de bezuinigingsdoelstelling die aan de oorsprong lag van dit plan?

Antwoord: De bezuinigingsdoelstelling wordt vanaf 2018 ook gedekt door de onder 1b genoemde budgetten. De bezuinigingsdoelstelling over 2017 is niet gehaald, de opbrengst uit de verkoop van het Rondeel en Rode Kruisgebuw dient ter compensatie van dit nadeel.

2.Het college kiest voor 1-op-1. Antea adviseert ‘meervoudig onderhands’.

2a. Waarom wijkt het college af van dit advies?

Antwoord:  Het college wijkt ten dele van dit advies af: er zijn de afgelopen maanden wel degelijk gesprekken gevoerd met verschillende potentiele kopers, echter zonder het gewenste resultaat of zij konden niet voldoend aan de door uw gestelde kaders. Belangrijk argument om deels wel af te wijken van het advies is dat het initiatief van de stichting ‘t Brandtweer goed aansluit bij de uitgangspunten van de raad en het college zoals ook verwoord in het collegebesluit.

2b. Vrije verkoop waarde wordt gevormd door ruimschoots de tijd te nemen voor verkoop en nu lijkt het erop dat wij op korte termijn gaan verkopen dat dit de prijs niet ten goede komt. Waarom?

Antwoord: Wat betreft de verkoopwaarde hebben we ons gebaseerd op de rapporten die opgesteld zijn door twee onafhankelijke taxateurs. De factor tijd zal de verkoopprijs in die zin logischerwijs niet beinvloeden. Belangrijk uitgangspunt m.b.t. opdracht aan de taxateurs was het vaststellen van de marktconforme verkoopwaarde.

3.Tijdens raadsvergadering 14/06/2016 is in het raadsvoorstel aangegeven dat de geschatte opbrengst € 800.000 zou zijn. De huidige constructie was financieel gezien het gunstigst. Hoe kan het dat de aangegeven schatting bij lange na niet wordt gehaald?

Antwoord: In genoemd raadsvoorstel stond inderdaad aangegeven dat de geschatte opbrengst € 800.000 zou zijn, echter een nadere onderbouwing van deze globale raming ontbreekt. Navraag bij betrokkenen van destijds heeft geen helderheid geboden op dit punt. We moeten aannemen dat de raming te hoog ingeschat was en niet onderbouwd met enig rapport.

4. De Lorijn is voormalig werkgever van De heer Hack. De heer Hack is tevens oud-werknemer van de gemeente. Toch worden dit als twee taxatierapporten gezien. Qua onafhankelijkheid moeten wij vermijden dat slager eigen vlees keurt. Beide taxateurs zijn met elkaar vervlochten.

Antwoord: Beide taxateurs zijn onafhankelijkheid en voldoen aan de strakke richtlijnen van hun beroepsgroep. De heer Hack is trouwens geen oud-werknemer van de gemeente, maar is en wordt als adviseur/rentmeester ingehuurd. Wij twijfelen derhalve niet aan hun professionele kwaliteit, integriteit noch onafhankelijkheid. Mocht de raad een 3e taxatie wensen dan kan daar aan worden voldaan.

5. Hoe wordt geborgd dat de stichting nu en in de toekomst subsidievrij opereert?

Antwoord: De stichting zal de panden aankopen en zal werken zonder subsidie. De stichting verwerft inkomsten via de verhuur van ruimte aan deelnemers van de stichting en derden. De stichting heeft een eigen businessplan opgesteld en heeft recent een presentatie van haar plannen gegeven in de commissie Bestuur & Financiën.

6. Hoe kan het dat twee zulke grote bijzondere panden, in een centrum zo weinig opleveren?

Antwoord: er zijn meerdere redenen te geven: de taxaties zijn gebaseerd op het aantal verhuurbare vierkante meters, de aanname dat het gaat om grote panden is relatief. Tweede beperkende factor is de onderhoudsstaat van de panden, die is slecht te noemen en dat beinvloedt de verkoopwaarde, zoals ook beargumenteerd wordt in het collegebesluit en de taxatierapporten. We zien overigens dat het aantal geinteresseerden voor aankoop beperkt is gebleven, daar het in Rhenen zelf nagenoeg bekend is dat de gemeente voornemens is de panden te verkopen.

7. Wij maken ons zorgen dat een rechter het kan beschouwen als oneigenlijke staatssteun. Wij zijn er nl. zeker van dat meer bedrijven en organisaties geïnteresseerd zijn in het pand voor een hogere prijs.

Antwoord: Voor de rechter is de verkoopwaarde van belang en daarom hebben we twee taxatierapporten laten opstellen, waarin de marktconforme prijs is weergegeven. Dat is het uitgangspunt voor een rechter om te bepalen of er sprake is van oneigenlijke staatssteun. Of derden bereid zouden zijn meer te betalen is, gelet hierop, niet relevant. Dat anderen een eventuele hogere prijs zouden willen betalen is een aanname, die u verder niet onderbouwt. En die we nochtans niet terugzien in de belangstelling en niet wordt onderbouwd door de taxatierapporten.